Большинство банков не станут поднимать ставки по уже выданным кредитам и заставлять заемщиков рассчитаться раньше срока
По данным Росстата, за последние две недели из 400 банков, предоставлявших ипотечные кредиты, на рынке осталось не более 15. И даже крупнейшие из них (Сбербанк, «ВТБ 24») ужесточили условия выдачи и резко подняли ставки. Финансовые институты отказываются от рискованных операций, в первую очередь долгосрочного кредитования жилья. Главный вопрос теперь – будут ли повышаться ставки по уже выданным ипотечным кредитам.
Первыми попали под раздачу новостройки из-за опасений банкиров, что в условиях кризиса ликвидности девелоперы не смогут достроить свои объекты. За доказательствами проблем застройщиков далеко ходить не надо – практически все стройплощадки Москвы простаивают. Ясно и то, что темпы ввода нового жилья также останутся в виде призывов на бумаге. Это означает, что через 2–2,5 года дефицит квартир достигнет наивысшей точки и будет неизбежен рост цен.
Конечно, это зависит от многих факторов, среди которых особое место занимает ипотека. «Сейчас рынка первичной ипотеки нет вообще, такое кредитование умерло», – говорит представитель МДМ-Банка Анатолий Крайников.
Если считать, что заградительные условия получения кредита на жилье выливаются сегодня в 20–23% годовых под залог имеющейся недвижимости и ряд других маловыполнимых требований, то эксперт прав.
Мало кто сможет купить квартиру под такие проценты. К тому же 20–23% – это не окончательная цена. Заемщику нужно заплатить еще комиссии за рассмотрение заявки, выдачу кредита, застраховать жизнь, здоровье и саму покупаемую квартиру. Доступность таких условий выдачи кредитов оценивается на уровне 1%.
Будущее ипотеки сейчас во многом зависит от действий Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которому правительство выделило 60 млрд рублей. Эксперты считают, что финансовые вливания должны привести к резкому изменению ситуации на рынке ипотеки в сторону как минимум стабилизации объемов кредитования на уровне начала 2008 года.
«Все зависит от того, как будут реализовываться заявленные правительством антикризисные меры, – объясняет газете ВЗГЛЯД ситуацию аналитик банка «Траст» Евгений Надоршин. – В случае если они реализованы не будут, рынок кредитования ждет коллапс».
По мнению большинства специалистов рынка недвижимости, коллапс, подобный тому, что случился в США, нам точно не грозит. В Америке не смогли расплатиться по ипотеке около 20% заемщиков, у нас же не возвращают долги только 2%. С другой стороны, объем невозвратов растет, а эксперты считают, что для большинства семей самый трудный период платежей по ипотеке приходится на 5–7-й годы займа. Учитывая, что наш ипотечный рынок развивается с 2002 года, кризиса можно ждать в ближайшие год-два.
Другое дело, что банкиры, находясь сегодня в подвешенном состоянии, могут требовать досрочной выплаты ипотечного кредита или поднимать ставки по уже выданным кредитам.
Как заявил газете ВЗГЛЯД генеральный директор компании «Финэкспертиза» Агван Микаелян, «массового взыскания квартир с должников не будет. Сейчас стало очевидно, что в ближайший год падение цен на недвижимость будет в пределах 30–50%, что обусловлено отсутствием внятных перспектив ипотечного кредитования. Кстати, в последние годы уровень цен на объекты недвижимости поддерживался прежде всего ипотечными кредитами, причем при падающем спросе. В таких условиях банкам продать изъятые квартиры даже по стоимости кредита не удастся».
Все эксперты сходятся во мнении, что убытки от отказов по уже полученным кредитам будут, но спрогнозировать их уровень можно только через 2–3 месяца, когда пройдет нынешнее «смутное время».
Чтобы востребовать выданный кредит раньше срока, банку необходимо доказать, что произошел некий форс-мажор, например обвал цен на рынке недвижимости.
«Цена должна упасть больше чем на треть, что вряд ли произойдет, – говорит аналитик компании «Сервис-Эксперт» Михаил Баринов. – Для того чтобы это доказать, потребуется некая независимая оценка, анализ рынка в целом, а для банка это очень затратно, да и эксперты не отважатся давать оценки, так как рынок жилья неоднороден и падение цен в одной категории жилья не влечет падения в другой».
Заметим, что все случаи возможного досрочного погашения прописываются в каждом стандартном кредитном договоре. В первую очередь это использование жилья не по назначению (например, организация подпольного цеха или притона), несвоевременные платежи или отказ от них и т.д.
«Согласно нашему законодательству в одностороннем порядке никто не может принудить заемщика досрочно расплатиться, – заявила газете ВЗГЛЯД член Московской гильдии адвокатов Екатерина Коляда. – Если это не прописано в кредитном договоре, у банка нет права требовать досрочного погашения кредита».
Она советует заемщикам посмотреть условия своего договора, потому что они разные в разных банках, и если банк не имеет права истребовать досрочного погашения, то заемщик может опротестовать в суде требование банка и получит решение в свою пользу.
То же касается и права банка поднимать ставки по уже обслуживаемому кредиту.
«Если банки и решатся поднимать ставки, то это не будет массовым явлением и этот рост не будет значительным», – сказала газете ВЗГЛЯД аналитик «Финэкспертизы» Наталья Борзова. – В случае такого форс-мажора и невозможности расплатиться банки будут требовать реализации обеспечения кредита, то есть заложенных квартир, и будут пытаться их продать».
По всей видимости, отвечать придется и поручителям должника, но в каждом случае это будет решаться кулуарно и без громких рекламных акций в прессе. Дело в том, что в сегодняшней ситуации балансирования на лезвии ножа сами банки будут всячески демонстрировать свою непотопляемость и уходить от любого негатива, в который вполне вписывается любой скандал с должниками.
«Вряд ли это станет массовым явлением, и сильного повышения кредитных ставок по ранее выданным договорам ипотеки, скорее всего, не будет, – говорит газете ВЗГЛЯД Агван Микаелян. – Ипотечные программы – это один из самых серьезных рычагов давления девелоперов на государство в вопросах господдержки самих банков».
Таким образом, раз эксперты считают маловероятным массовое взыскание квартир должников, то выход таких квартир на рынок существенного значения иметь не будет. Прогнозируемая коррекция в пределах 20–30% обусловлена отсутствием средств у девелоперов для продолжения строительства и у частных лиц из-за отсутствия внятных перспектив ипотечного кредитования. В принципе то, что ипотека когда-нибудь возобновится, не вызывает сомнений хотя бы потому, что правительство обещает финансовую поддержку банкам.
Но, как известно, свято место пусто не бывает, а значит, пока вместо канувшей в Лету ипотеки появятся другие инструменты, которые позволят в условиях высоких цен и растущего спроса каким-то образом привлекать покупателей жилья.
Например, таковыми могут стать прямые продажи квартир застройщиками и беспроцентные рассрочки – так считают некоторые из опрошенных газетой ВЗГЛЯД застройщиков и аналитиков рынка. Схема проста: первоначальный взнос составляет от 30 до 80% от стоимости приобретаемого жилья в зависимости от срока рассрочки. Этот срок устанавливается на 1–3 года, причем в сообщении говорится, что девелопер планирует разработать предложения по рассрочке и на более длительные сроки.
Например, компания «Мосстройреконструкция» объявила о беспроцентной рассрочке при условии внесения не менее 10% стоимости квартиры. Сделать скидку покупателям, которые сейчас могут купить квартиру, готовы в компании «Сити – XXI век». Продажи на инвестиционных условиях заявил и «Дон-Строй».
Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, риелторы пока не видят падения спроса на столичную недвижимость и считают, что незначительное сокращение числа сделок по купле-продаже является следствием выжидательной позиции и покупателей, и продавцов. «Другое дело, что за этим неизбежно последует всплеск спроса, который девелоперы не смогут удовлетворить. Недостаток предложения потребитель почувствует уже летом 2009 года, – прогнозирует эксперт компании «Квартал Эстейт» Павел Епихин. – Наиболее негативным для рынка станет даже не очередной виток роста цен на квартиры в результате их дефицита, а недостаток качественной недвижимости и отсутствие возможности реального выбора».