Эксперты рынка и девелоперы прогнозируют стагнацию цен на жилье и усиление роли государства в отрасли
В Москве прошло сразу два знаменательных для экспертов рынка недвижимости мероприятия: Всероссийская конференция «Стратегия развития жилищного строительства в России» и форум «Инвестиции в недвижимость Москвы и России. Перспективы и прогнозы – 2009». Главные темы – перспективы строительного комплекса, ипотека и прогноз цен на недвижимость. Все участники оценивают ситуацию как спокойную, а перспективы – как туманные.
Происходящее на рынке трудно оценить, избегая многочисленных «если», так как слишком много факторов влияния пока еще не проявили себя в полной мере, говорят аналитики, подчеркивая, что вслед за ярко выраженным состоянием роста и стагнации цен сейчас рынок лихорадит, что приводит в недоумение всех – девелоперов, риелторов и, собственно, покупателей жилья.
«В октябре, как в конце 90-х, мы начали возвращаться к схеме бартера: с подрядчиками и поставщиками стройматериалов расплачиваемся квартирами»
Надо сразу определить главное: что мировой кризис и происходящее в России – это, как говорят в Одессе, две большие разницы. «У них» кризис стал следствием «кредитной модели развития», когда неплатежеспособность фирм и частных лиц стала результатом избытка задолженности по кредитам, в том числе и ипотечным. У нас недвижимость целиком и полностью привязана к курсу доллара и ценам на нефть. Падают акции нефтяных компаний – рушится все вокруг.
«О мыльном пузыре на рынке говорили не один год, – заявил гендиректор стройкомпании «ПРО-Стройресурс» Денис Клейменов. – Цены перегреты до полной недоступности жилья, что вне зависимости от мировых финансовых катаклизмов рано или поздно привело бы к коллапсу. Кризис просто сыграл роль детонатора».
«Мы оказались слишком зависимы от западных инвесторов, а когда они запаниковали и решили вернуть вложения, отечественные кредитные организации тут же испытали кризис ликвидности, – сказал газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Инвест-Форум-21» Глеб Кульнов. – Даже теперь, получая госпомощь, банки торопятся набить свои кубышки, но ссуды выдавать не спешат, в банковской системе образовалась пробка».
Девелоперы не получают займов, потенциальные покупатели жилья – ипотечных кредитов, следовательно, покупательная способность падает, встают стройки, но при этом не падают цены, что само по себе является экономическим нонсенсом или напоминает пирамиду, когда цена поддерживается искусственно за счет все новых кредитов в новые проекты под залог старых.
Все риелторы фиксируют снижение спроса и сокращение сделок купли-продажи и одновременно раскручивают маховик цен заверениями, что завтра будет еще дороже. Именно поэтому застройщики не рекламируют сейчас свой дисконт, предпочитая договариваться о нем с покупателями кулуарно.
В пользу снижения цен на недвижимость говорит следующее: рост инфляции составит до 13–14% к концу года, рост банковских кредитов и заморозка ипотеки дошли до 20–25% годовых, множатся убытки среднего и малого бизнеса и, как следствие, происходит снижение и без того чрезвычайно низкого уровня доходов населения.
За повышение стоимости квадратных метров – падение и так невысоких темпов строительства и дефицит жилья в перспективе уже будущего года, а также высокая потребность миллионов граждан в улучшении жилищных условий.
Участники форума уверены, что в ближайшее время можно ожидать увеличения предложения на рынке жилья за счет тех квартир, которые покупались впрок, что приведет к снижению стоимости метров. С другой стороны, фондовый рынок выглядит сейчас крайне эмоционально, тогда как недвижимость остается наиболее стабильной областью сохранения и увеличения капитала. Так что если на волне финансовой паники цены на рынке жилья снизятся, то уже через некоторое время возрастут вновь, пока не достигнут реального баланса между предложением и платежеспособным спросом.
«Можно с уверенностью предположить, что цены даже в случае определенных колебаний вернутся к состоянию сегодняшнего дня, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Финэкспертиза» Агван Микаелян. – Сказать, пойдут ли они выше, сложно. Если и да, то, вероятнее всего, не опережая темпов инфляции».
Есть и другая точка зрения: цены рухнут самым катастрофическим образом. «Ценовой пузырь на московском рынке недвижимости скоро лопнет и стоимость квартир упадет в разы, особенно в пределах Садового кольца», – считает президент Альфа-Банка Петр Авен. По его словам, жилье в Москве переоценено из-за спекулянтов: 40–50% квартир покупалось не для проживания, а для последующей перепродажи.
«Могут быть расхождения в процентах коррекции, но вряд ли цены упадут ниже чем на 12–15% в течение полугода, – сказала газете ВЗГЛЯД эксперт компании «МИЭЛЬ» Ольга Орлова. – Падение будет отыграно ростом не менее 20% в каждый последующий год вследствие нехватки предложения».
Однако, какими бы ни были проценты падения, уменьшение стоимости квартир на 10–15% не делает их доступными для россиян – этот факт отмечают все аналитики. Объемы снижения строительства также значительны: по Москве они составили больше 50% по сравнению с прошлым годом.
Причина очевидна – отсутствие финансовых средств у девелоперов и строителей. При этом надо иметь в виду, что чем дольше процесс строительства, тем выше себестоимость квадратного метра. Сегодня рентабельность строительного бизнеса упала в несколько раз и, как уверяет владелец корпорации «МИЭЛЬ» Григорий Куликов, не превышает 15%. По его мнению, в работоспособности стройкомплекса заинтересованы все граждане страны: «Стройки, на которых строительство приостановлено или ведется медленными темпами, обходятся дороже всего. Если они остановятся – плохо будет всем».
Участники конференции отмечали и возрастающую роль государства в спасении стройиндустрии. Так, например, СУ-155 планирует увеличить долю госзаказа в своих проектах с 50 до 80% и готово к снижению рентабельности до 7–10%. Руководитель компании Михаил Балакин считает, что виной тому – заморозка ипотечных программ.
«Раз банки, выдающие ипотеку, захлопнули двери перед своими клиентами, сузился круг потенциальных покупателей. Я не исключаю, что через короткое время на рынке недвижимости большая часть продаж жилья на коммерческой основе будет компенсироваться бюджетным финансированием», – заявляет он.
Как считает гендиректор стройкомпании «О.С.Г.» Леонид Крутицкий, государственную поддержку получат только фирмы – застройщики жилья экономкласса, все остальные практически обречены на вымирание. «Поддержка государства означает, что госбанки должны будут предоставлять гражданам ипотечные кредиты по специальным программам, а это означает, что у граждан будут средства для приобретений, у девелоперов – для строек, но только по социальным программам», – говорит он.
По словам строителей, сегодня ставки кредитования для девелоперов доходят до 50%, а под проекты на бумаге деньги получить нельзя нигде. В этих условиях, как говорили корреспонденту газеты ВЗГЛЯД представители строительного комплекса, снижение цен на первичном рынке недвижимости означает для них смерть, так как они могут остаться без оборотных средств.
«Многие столичные компании проходили это в 98 году, когда кризис подтолкнул к снижению цен. Кто из них выжил, можно пересчитать по пальцам. Очень сомнительно, что цены на московское жилье упадут до 30%, как сейчас прогнозируют некоторые эксперты», – заявил Михаил Балакин.
О крайне тяжелом для застройщиков текущем моменте говорит и заместитель руководителя департамента градостроительной политики правительства Москвы Дмитрий Коробов: «Чтобы достроить запланированное в этом году, компаниям необходим объем кредитования в 10–15 млрд рублей. С сентября никакие кредиты не выдаются, а работа по уже открытым кредитным линиям приостановлена».
Застройщики признаются, что многие компании ждут первых кредитов, которые должны выдаваться на условиях, обнародованных на совещании у вице-премьера правительства РФ Игоря Шувалова. Тогда ВТБ, Сбербанку и Газпромбанку было рекомендовано выдавать застройщикам, готовым продавать жилье экономкласса государству, кредиты под 16% годовых.
«В октябре, как в конце 90-х, мы начали возвращаться к схеме бартера: с подрядчиками и поставщиками стройматериалов расплачиваемся квартирами», – заявил газете ВЗГЛЯД один из московских девелоперов.
Любопытный факт: строители рассчитывали на развитие ипотеки, на которую был ориентирован и нацпроект «Доступное жилье», причем не считались «розовыми» объемы ипотечного кредитования в 200 млрд долларов уже в 2009 году против сегодняшних 30 млрд, и под это верстали свои проекты. Мировой финансовый кризис эти надежды обрушил.
«В текущей ситуации намечается тенденция дальнейшего количественного сокращения ипотечного кредитования при дальнейшем уменьшении его доступности, – говорит глава комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению Дмитрий Ананьев. – Для обеспечения устойчивого развития рынка ипотеки необходимо снизить уровень рисков и сформировать повышенные резервы его участниками, в первую очередь банками, которые выдают ипотечные кредиты».
Сенатор также считает, что нельзя обойтись и без государственного регулирования и, таким образом, «есть потребность в разработке нового программного документа, в котором должны быть определены меры по развитию рынка ипотечного кредитования и объемы государственной поддержки».
Выводы можно сделать следующие: на снижение цен рассчитывать нельзя, так как оно убьет стройкомплекс. Спасет его господдержка и развитие ипотечного кредитования.